décryptage de la loi ZAN : quels impacts sur les secteurs de l’industrie et de la construction ?

loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 (loi ZAN) : que dit-elle ?

La loi ZAN, pierre angulaire de la loi Climat et résilience, a pour objectif d’endiguer l’extension des surfaces bétonnées en France : on parle de zéro artificialisation des sols. Pour atteindre cet objectif d’ici à 2050 à l’échelle nationale, cette loi impose des restrictions sur les nouveaux projets de développement, encourage la densification urbaine et la réhabilitation des friches industrielles. 

L’autorité compétente, qu’il s’agisse d’une commune ou d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), joue un rôle déterminant dans la mise en œuvre de la loi. Elle est chargée d’évaluer les projets et leurs impacts potentiels sur l’artificialisation des sols, d’appliquer le sursis à statuer* et de planifier l’aménagement du territoire. 

comment l’objectif zéro artificialisation nette se calcule-t-il ?

Le calcul du « Zéro artificialisation nette » repose sur le principe de la non-augmentation de la surface totale des sols artificialisés. Ainsi, toute nouvelle surface développée doit être compensée par la renaturation d’une surface équivalente. Les mesures exactes tiennent compte de la réhabilitation des terrains dégradés, de la désimperméabilisation des sols et de la réutilisation des friches urbaines.

quelles sont les échéances de l’objectif ZAN ?

D’ici à 2050, une déclinaison territoriale est attendue à l’échelle des régions et des communes, avec une mise en œuvre progressive. À cet égard, chaque document de planification régionale doit définir une trajectoire de réduction de l’artificialisation des sols. Une première étape est fixée en 2031 pour les régions dotées d’un schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET) : elles doivent réduire de moitié leur consommation d’espace au sol. Enfin, les plans locaux d’urbanisme (PLU) devront être cohérents avec le schéma régional. 

Par ailleurs, les communes doivent tenir compte de la loi ZAN lors de l’élaboration ou de la révision de leur carte communale, un document d’urbanisme, qui permet d’identifier les zones à bâtir ou préserver au sein d’une commune. Les décisions concernant ces zones doivent donc être alignées avec les objectifs de la loi ZAN. 

*qu’est-ce que le sursis à statuer ?

La loi ZAN affecte directement le processus de demande d’autorisations d’urbanisme en introduisant la possibilité d’un sursis à statuer. Ce sursis permet à l’autorité compétente de suspendre temporairement la décision si le projet envisagé semble compromettre les objectifs de la loi en matière d’artificialisation des sols. 

pourquoi la loi ZAN fait-elle débat ? 

Si les ambitions de la loi Climat et résilience sont pensées à l’aune de l’impératif de lutte contre le réchauffement climatique et l’érosion de la biodiversité, elles soulèvent de nombreuses questions concernant ses impacts sur l’économie et plus particulièrement sur les acteurs industriels. Certains analystes et élus locaux y voient un danger pour l’industrie et pointent la difficulté de concilier la politique de réindustrialisation de la France promue par le Gouvernement, avec les objectifs de réduction de l’artificialisation des sols. 

trois décrets d’application.

Trois récents décrets, publiés au Journal officiel fin novembre 2023, ont pour objectif de préciser et faciliter l’application de la loi. Ils incluent une nouvelle nomenclature des sols pour déterminer leur caractère artificialisé ou non, des ajustements pour prendre en compte les spécificités territoriales, et la création d’une commission de conciliation sur l’artificialisation des sols. 

quels sont les impacts de la réduction de l’artificialisation des sols sur l’industrie ? 

La loi ZAN impose aux acteurs économiques de repenser leurs stratégies de développement. Désormais, de nombreuses demandes d’autorisation risquent de se voir refusées ou placées sous décision de sursis en raison des objectifs de réduction de l’artificialisation des sols. 

D’autres solutions s’offrent néanmoins à eux : rénover des sites existants, privilégier des espaces déjà urbanisés, réhabiliter des friches industrielles, intégrer la biodiversité dans les plans d’aménagement… Cette évolution implique donc des investissements massifs ainsi qu’un changement de mentalités. Concrètement, les industriels vont devoir passer d’une logique de développement territorial horizontal, privilégiant l’expansion spatiale et l’étalement urbain, à une stratégie de densification et de réhabilitation des espaces déjà construits. Ce nouveau paradigme souligne l’impératif d’une gestion plus durable des ressources foncières, encourageant ainsi une valorisation de l’espace existant et une prise de conscience écologique accrue.

quelles conséquences sur l’activité des secteurs de l’immobilier et de la construction ? 

Au regard de l’objectif de réduction de l’artificialisation des sols, les nouvelles constructions sont plus strictement régulées par les autorités compétentes, ce qui peut limiter les opportunités de développement de nouveaux projets immobiliers, particulièrement sur des terrains vierges.

La nécessité de compenser toute nouvelle artificialisation des sols par la renaturation d’autres terrains ou par un processus de désimperméabilisation peut générer des coûts supplémentaires, notamment en termes de recherche de terrains compensatoires ou de mise en œuvre des mesures de compensation. En encourageant la densification des zones déjà urbanisées, la nouvelle loi incite les promoteurs à concentrer leurs efforts sur la réhabilitation ou la rénovation de bâtiments existants plutôt que sur la conquête de nouveaux espaces en périphéries. 

On peut donc anticiper une demande accrue en termes de rénovation énergétique et réhabilitation de bâtiments existants, en ligne avec les objectifs de transition écologique fixés par le Gouvernement pour les prochaines années. Les entreprises du secteur de la construction sont appelées à innover en adaptant leurs offres en réponse à cette nouvelle demande. 

quels impacts anticiper sur les métiers essentiels à la loi ZAN ? 

Logiquement, ces évolutions auront des répercussions sur les métiers et les compétences requises. 

Concernant les métiers existants, la demande tend à augmenter pour les profils spécialisés en urbanisme durable ou écologique ou encore pour les experts en droit de l’environnement. 

Il est également probable qu’émergent de nouveaux métiers autour de l’évaluation environnementale, de la gestion des sols, et de la biodiversité. Les établissements de formation et les programmes d’apprentissage devront alors s’adapter face à cette nouvelle demande.

En parallèle, les entreprises de construction devront former leur main-d’œuvre aux techniques de construction durable pour être davantage alignées avec les dynamiques de la loi ZAN.

Si la loi ZAN représente un défi de taille pour les acteurs économiques, elle marque également un tournant pour les secteurs de l’immobilier et de la construction, les incitant à réinventer leurs pratiques vers plus de soutenabilité. C’est une opportunité de concilier développement économique et préservation de l’environnement, redessinant ainsi le paysage urbain et périphérique de demain sur l’ensemble du pays.